전세사기 예방 가이드

목차

• 전세 사기란 
• 전세사기의 주요 유형
• 전세사기 예방법
• 피해 발생 시 대처법
• 결론

전세사기는 대한민국에서 점점 심각한 사회적 문제로 대두되고 있습니다. 임차인(세입자)이 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 방지하기 위해 철저한 사전 조사와 예방 조치가 필요합니다.

전세사기 예방 가이드

1. 전세 사기란 

전세사기는 임대인이 세입자의 전세 보증금을 반환하지 않거나, 부당하게 계약을 맺어 보증금을 가로채는 형태의 사기 수법을 의미합니다. 최근 들어 다양한 유형의 전세사기가 발생하고 있으며, 이에 대한 경각심이 필요합니다.

 

2. 전세사기의 주요 유형

1) 깡통전세

깡통전세는 주택 가격보다 전세 보증금이 더 높은 상태를 의미합니다. 주택 매매가 하락 시 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다.

• 임대인이 높은 전세금을 받고, 대출을 이용해 자금을 조달하는 경우 많음
• 경매에 넘어갈 경우, 보증금 반환이 어려움
• 전세가율(전세금/매매가 비율)이 80% 이상이면 특히 주의

2) 이중계약 사기

이중계약 사기는 동일한 주택에 대해 여러 명과 전세계약을 체결하거나, 금융기관과 담보 대출 계약을 별도로 진행하는 수법입니다.

• 세입자가 계약 후, 다른 세입자와 중복 계약을 체결하여 보증금을 가로챔
• 은행과 담보 대출 계약을 맺고 대출금을 가져간 후 잠적
• 이중계약이 이루어질 경우, 후순위 세입자는 보증금 반환이 어려움

3) 위장 임대인 사기

소유자가 아닌 사람이 위조된 서류를 이용하여 세입자와 계약을 맺고 전세 보증금을 가로채는 형태의 사기입니다.

• 실제 소유자가 아닌 가짜 임대인이 계약을 진행
• 위조된 등기부등본 또는 위임장을 사용하여 세입자 속임
• 보증금을 받은 후 잠적

4) 전입신고 방해

임대인이 세입자에게 전입신고를 하지 말라고 요구하여 대항력을 얻지 못하게 만드는 방식입니다.

• 전입신고를 하면 세입자는 대항력을 가지게 되므로 임대인이 이를 방해
• 대항력이 없으면 경매 시 보증금 반환이 어려워짐
• 세입자는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 함

   간단 정리

• 깡통전세: 집값보다 전세보증금이 높은 상태로, 경매 시 보증금을 돌려받기 어려움. 이는 주로 부동산 경기 침체 시기에 많이 발생합니다.
• 이중계약 사기: 동일한 집을 두 명 이상의 사람과 계약하거나 은행 대출 후 도주. 집주인이 세입자에게 계약을 체결한 후, 금융기관과 별도의 담보 대출 계약을 체결하여 세입자의 보증금을 반환하지 않는 방식입니다.
• 위장 임대인 사기: 소유자가 아닌 사람이 가짜 서류로 전세 계약 체결. 이는 대개 사기 조직이 조직적으로 움직이며, 세입자가 소유자를 철저히 확인하지 않으면 피해를 보게 됩니다.
• 전입신고 방해: 임대인이 전입신고를 막아 대항력을 얻지 못하게 함. 전입신고를 하지 못한 세입자는 법적 보호를 받을 수 없기 때문에, 반드시 주의해야 합니다.

 

3. 전세사기 예방법

1) 계약 전 확인해야 할 사항

• 등기부등본 확인 (근저당 및 임대인의 실제 소유 여부 점검). 등기부등본은 반드시 발급 당일 기준으로 확인해야 하며, 집주인이 직접 발급해 주는 것이 아닌, 공인된 기관에서 확인해야 합니다.
• 전세가율 확인 (매매가 대비 전세보증금이 80% 이상이면 위험). 지역별 평균 전세가율을 파악하고, 시세보다 지나치게 저렴한 경우 사기를 의심해야 합니다.
• 선순위 근저당 여부 확인 (보증금보다 앞선 채권이 있는지 체크). 근저당이 많다면, 해당 건물이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다.

2) 안전한 계약 방법

• 전세권 설정을 통해 법적 보호받기. 전세권 설정을 하면, 집주인의 채무 문제로 인해 건물이 경매로 넘어가더라도 보증금 반환을 우선적으로 받을 수 있습니다.
• 전세보증보험 가입으로 위험 대비. 보증보험은 일정 수수료를 내고 가입할 수 있으며, 계약이 끝날 때 보증금을 돌려받지 못할 경우 보호받을 수 있습니다.
• 전입신고 및 확정일자 필수 진행. 전입신고를 하지 않으면 세입자의 대항력이 약해지므로, 반드시 계약 당일 또는 입주 당일 전입신고를 마쳐야 합니다.

 

4. 피해 발생 시 대처법

• 즉시 전입신고 및 확정일자 진행. 확정일자는 주민센터에서 받을 수 있으며, 등기부등본과 함께 보관해 두는 것이 좋습니다.
• 전세보증보험이 있다면 청구 진행. 가입한 보험이 있다면 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 피해를 최소화할 수 있습니다.
• 법적 대응 (보증금 반환 청구 소송 및 사기죄 고소). 변호사를 선임하여 법적 대응을 준비하고, 필요한 서류를 미리 확보해야 합니다.
•  전세사기 피해 지원센터: 1533-2949
• 홈페이지: www.jeonse.kr

 

5. 결론

전세사기는 철저한 사전 조사와 계약 안전장치를 통해 예방할 수 있습니다. 등기부등본 확인, 보증보험 가입 등을 활용하여 피해를 방지하세요!

세입자로서 법적 권리를 충분히 알고 대처하는 것이 중요하며, 피해 발생 시 신속한 대응이 필요합니다.